Jak lokalny samorząd planuje przyszłość Świeradowa?

Jaki Świeradów rysuje się na końcu drogi, na którą wkroczył kilka lat temu i co raz szybciej podąża?

Świeradów-Zdrój — serce Gór Izerskich położone malowniczo w górnej Dolinie Kwisy. Uzdrowisko z chronionymi prawem walorami: zielenią parkową, wodami mineralnymi i... ciszą. Miasto zabudowane charakterystyczną architekturą zabytkową, w całości objęte ochroną konserwatorską, z ukształtowanym przez wieki układem przestrzennym. Świeradów to także miejscowość otoczona niemal w całości cennymi przyrodniczo obszarami Natura 2000. Nagromadzenie cennych komponentów środowiskowych, przyrodniczych i cywilizacyjnych sprawia, że Świeradów-Zdrój jest miejscem na mapie Polski wyjątkowym. Doceniają to, zarówno stali bywalcy, jak i odkrywają nowi goście. Zrównoważony rozwój na tak cennym obszarze jest kluczową kwestią. Tym bardziej, że planowanie przestrzenne zachowujące równowagę między ochroną walorów, rozwojem społecznym a rozwojem gospodarczym — jest na cennych obszarach trudne.

Niestety, kto Świeradów dobrze zna, ten zapewne dostrzega, że w tym względzie nie udaje się znaleźć wspomnianej równowagi. Narastająca dominacja funkcji biznesowej opartej na turystyce masowej, coraz bardziej nadwątla walory. Odbiera też Świeradowowi miano dobrego miejsca do życia.
Z pewnością wielu mieszkańców i miłośników kurortu zastanawia się, jaki będzie Świeradów w przyszłości? Jak będzie wyglądał za 5, 10, 20 lat? Czy po dynamicznych zmianach przyjdzie refleksja i miasto przybierze charakter prospołeczny? A może uzdrowisko stanie się wyłącznie turystycznym kompleksem, w którym stali mieszkańcy będą mniejszością? Rozszarpane przez deweloperów i spekulantów grunty zapełnią wyłącznie budynki o funkcjach noclegowych?
Jaką przyszłość miastu malują burmistrz z radnymi? Możemy ją wyczytać z dokumentów planistycznych, a zwłaszcza kluczowego, nad którym aktualnie trwają prace — studium zagospodarowania przestrzennego. Jego projekt miałem okazję przejrzeć...

Ul. Zakopiańska. W jeszcze obowiązującym studium planowano tutaj kompleks parkingowy. W nowym projekcie nie ma o nim mowy (fot. BK)

Dobry plan to podstawa

Planowanie przestrzenne powinno mieć bardzo transparentny i otwarty charakter. Temu służą długie procedury, by uchwalić studium zagospodarowania przestrzennego wyznaczające ogólny kierunek i zasady. Później w oparciu o nie — bardziej szczegółowe plany miejscowe. Każdy taki dokument przechodzi przez szereg instytucji, ale najważniejsze aby każdy krok był przyswojony przez lokalną społeczność. To bardzo ważne aby autorom — przede wszystkim burmistrzowi i radzie miasta — patrzeć przez ręce na stoły pracy na każdym etapie tworzenia planu. Szczególnie w takich miejscowościach jak Świeradów. Z powodów, o których wspominałem na wstępie, i także dlatego, że ceny gruntów są już tu bardzo wysokie. Jedną decyzją urzędniczą można zrobić z posiadacza łączki — milionera. Szczególnie, gdy działka zmieni się w inwestycyjną pod dużą, gęstą zabudowę (niekoniecznie harmonizującą z zresztą przestrzeni). Kiedy posiadacz łączki sprzedaje ją po przekształceniu za wyższą cenę wówczas gmina, z racji wzrostu wartości, powinna pobrać rentę planistyczną wyrównującą wzrost wartości. To ma zapobiec spekulacjom. Gorzej, kiedy inwestor wcześniej wie, bo np. rada miasta i mieszkańcy nie uczestniczą aktywnie w tworzeniu planu, w które dotychczas wykluczone z zabudowy grunty warto zainwestować i kupuje je jeszcze przed przekształceniem. Inną kwestią zagadnienia jest sąsiedztwo wielkich budowli. Wypada tylko współczuć mieszkańcom dotychczas korzystającym ze spokoju okolicy, czy to indywidualnie, czy korzystających z kameralnych obiektów noclegowych.
Mając na uwadze powyższe, tym bardziej z niepokojem należy podejść do projektu nowego studium, które otwiera możliwość zaplanowania Świeradowa na nowo.

W poprzednich latach, widząc że plany są przyjmowane przez radę miasta w ciemno, postanowiłem przeanalizować dokumenty planistyczne. Prace nad planem wciąż trwają i jeszcze nie został wyłożone do wglądu publicznego. Dokument nie przeszedł przez poszczególne resorty: konserwatora zabytków, regionalną dyrekcję ochrony środowiska itd., więc jego treść może ulec zmianie. Zaniepokojenie brakiem należytej uwagi samorządu wobec wyzwań czekających Świeradów, każe mi wypunktować potencjalne zagrożenia.

Staw. Czy ten parkowy element krajobrazu zostanie zastąpiony supermarketem? (fot. BK)

Chudo

Pierwsza refleksja po zapoznaniu się z projektem? Ubogo. Część ogólna, opisowa studium jest chudsza od tej z 2012 r. Dziewięć lat temu przyłożono się do analizy charakteru Świeradowa i podjęto próbę znalezienia zrównoważonego rozwoju przestrzennego. Przepisy tego dokumentu i tak były przez ostatnie lata coraz bardziej naciągane na korzyść inwestorów, ale pewnych rzeczy nie udało się przepchnąć, np. maksymalnej wysokości budynków opiewającej na 17 m (poza dwoma wyjątkami). Wydaje się, że w powstającym dokumencie wszystko jest zredukowane do niezbędnego minimum, narzuconego przez przepisy ogólne, a głównym celem jest zminimalizowanie ograniczeń. Zniknął zapis o maksymalnej wysokości budynku. Ma być określany w planach wg specyfiki terenów. To stwarza bardzo niebezpieczną, korupcjogenną sytuację, gdzie każdy deweloper będzie próbował ugrać dla siebie jeszcze kilka metrów wysokości: a to skała będzie za twarda, albo działka za stroma... Gra będzie się toczyć przecież o miliony złotych. Warto przypomnieć, że dzięki zapisowi o maksymalnej wysokości 17 m w aktualnym wciąż studium, udało się w 2018 r. udaremnić przez konserwatora zabytków, budowę 40-metrowego wieżowca na Tewie (przełęczy pomiędzy Świeradowem a Czerniawą). Czyżby pomysł wrócił?

Projekt studium nie próbuje nawet dotknąć problemów infrastrukturalnych miasta: niewydolności sieci kanalizacyjnej i wylewających się od wielu lat ścieków na ulice, czy niewydolności komunikacyjnej dróg i ulic oraz braku dobrego systemu parkingowego, parkowania na chodnikach i trawnikach, korków itd. Jest w nim tylko jedna wzmianka o niewydolności sieci gazowniczej, ale z adnotacją, że problem jest w trakcie rozwiązywania. Dlaczego planiści nie chcą widzieć dotkliwych problemów miasta? Bo byłoby to sprzeczne z tezą, że nie ma przeszkód do przekształcenia kolejnych setek działek pod zabudowę!
W części opisowej nie wspomniano o największym skandalu ostatnich lat: zagrożeniu dla największego skarbu Świeradowa, znanego od prawie kilku stuleci — wód mineralnych. Zagraża im budowa parkingów podziemnych. Kto nie zna tematu, tego odsyłam do reportażu TVP Wrocław. Stan wód radoczynnych ze źródlisk w okolicy kolei gondolowej na Stóg, wokół których deweloperzy prowadzą poważne prace ziemne, jest tematem tabu. W studium na próżno szukać rozwiązań zabezpieczających źródła. Jedynym, absurdalnym w świetle powyższego problemu zabezpieczeniem zasobów wód mineralnych jest... zakaz usuwania ścieków poza kanalizację.
Czy miasto znalazło się w klinczu: pozwolić inwestorom ryć do woli w ziemi i liczyć, że nie wszystko zniszczą, czy zakazać budowy parkingów podziemnych i płacić bajońskie sumy odszkodowań za potencjalne obniżenie wartości inwestycyjnych działek?
Część spekulantów gruntami tylko czeka na taką okazję by wyciskać pieniądze od gmin, które uchwaliły prawo na swoją niekorzyść. Takie ogromne niebezpieczeństwa niesie za sobą ustanawianie prawa miejscowego szybko i pod inwestorów.

Malownicza, cicha dolina Bystrzyka na końcu ul. Myśliwskiej - łąkowa enklawa pomiędzy terenami leśnymi. Czy radni wraz z burmistrzem i tutaj wpuszczą inwestorów? (fot. BK)

Mieszkańcu! Wyprowadź się

Głównym celem nowego studium wydaje się być nie lepsza organizacja i świadome kreowanie rozwoju miasta, tylko uwolnienie setek działek z funkcji rolniczej, nie podlegającej zabudowie, na działki inwestycyjne. Jeśli studium zostanie uchwalone, już bardzo nieliczne łąkowe tereny zielone, ledwie skrawki, pozostaną wyłączone z zabudowy. Trochę więcej tego rodzaju terenów będzie w Czerniawie, lecz są to obszary na obrzeżach gminy, bliżej Pobiednej. Na większości, poza centrum uzdrowiska z zabudową turystyczną, także będzie można stawiać domy jednorodzinne i obiekty o przeznaczeniu turystycznym. Przy takich zapisach deweloperom udawało się dotychczas budować tzw. bloki.
Z perspektywy lokalnej społeczności skandaliczne może wydawać się i to, że znikają tereny wyłącznie pod zabudowę małą jednorodzinną. Nie zabezpiecza się też gruntów na przyszłość — na budownictwo wielorodzinne dla przeciętnych mieszkańców miasta. Pod budownictwo jednorodzinne wyznaczone były dotychczas stoki na zboczach Sępiej Góry oraz Ulicko w Czerniawie. Projekt studium wskazuje, że mieszkańcy chcący się wybudować na terenie gminy, będą musieli konkurować o grunty z deweloperami. Czy w takim razie administracja Świeradowa widzi swych mieszkańców w... sąsiednim Mirsku? W ramach likwidacji obszarów pod zabudowę jednorodzinną znika też dobra koncepcja ze studium z 2012 r. zaplanowanego osiedla o charakterze podmiejskim w Czerniawie (za oczyszczalną ścieków). Nie ma tam historycznej zabudowy, więc działki mogły być trochę mniejsze, za to bardziej przystępne finansowo, a domy nie musiałyby być wpasowane w historyczny krajobraz. Można byłoby stworzyć zupełnie nową, na surowym korzeniu, przestrzeń dla ludzi. Wydawało się, że w przyszłości będzie to główne osiedle dla zwykłych mieszkańców, chcących się wybudować w granicach gminy. Niestety — wg projektu tam też będzie mogła powstać zabudowa turystyczna. Możemy się spodziewać, że gruntami tymi zainteresują się (już się zainteresowali?) deweloperzy, którzy będą budować mieszkania inwestycyjne poza zasięgiem lokalsów.

Obszarem, który najbardziej się zmieni w całej gminie za sprawą nowego studium, jest Góreczno, czyli ul. Myśliwska z okolicami. Obowiązujący plan przestrzenny wyznaczał tam małą zabudowę ściśle powiązaną z siecią dróg. Pomiędzy miały pozostać tereny łąkowe nieprzeznaczone pod zabudowę. To się ma zmienić. Zabudowa będzie się mogła zagęścić, i znów dopuszczona zostanie ta o charakterze turystycznym.
Dodatkowo niepokojącym jest fakt, że zabudowa będzie mogła dojść wysoko wraz z ulicą, pod granicę lasu, w malowniczą dolinę potoku Bystrzyk — miejsca przy drodze do grupy skalnej Świętojanki. Tymczasem, skoro dolna część tego obszaru od samej Kwisy ma być zabudowana, dla równowagi powinna być zachowana część górna doliny jako np. użytek ekologiczny. Turyści, którzy mają się w przyszłości tu pojawić, też muszą mieć atrakcyjne tereny rekreacji, odpoczynku i wytchnienia. Czy przyjadą z gęstego miasta do... gęstego miasta, tak samo zakorkowanego, zabetonowanego i zanieczyszczonego, tyle że w górach?

Nie wszystek umrę — tych kilka łączek podzielonych kamiennymi wałami, ponad zabytkowym domem przysłupowym, wg projektu jeszcze mają zachować funkcję rolniczą (fot. BK)

Po co nam zieleń, kiedy mamy lasy?

Tematem, który poruszył część świeradowian, jest sprawa stawu przy ulicy Stawowej. Mieszkańców oburzył pomysł zasypania niecki, wycięcia drzew i zbudowania w tym miejscu supermarketu. Staw znajduje się w sąsiedztwie zrewitalizowanego dworca kolejowego i malowniczego mostu nad Kwisą. Od wielu lat sadzawka jest sucha, bowiem ujęcie wody zostało zniszczone. Jednak nikt w urzędzie miejskim na poważnie nie analizował możliwości zasilania stawu w wodę z Kwisy. Postawiono na stawie krzyżyk, a właściwie witacz supermarketu. We wciąż obowiązującym planie urbanistycznym staw jest zachowany. Wprawdzie można coś przy nim wybudować, ale z zachowaniem zbiornika, np. kawiarenkę. W nowym studium staw wyparował, a działka staje się inwestycyjną. Choć to teren o charakterze parkowym w strefie „B” uzdrowiska i w strefie „B” ochrony konserwatorskiej. Absurd dopełnia wskazanie zarośniętych nieużytków po drugiej stronie Kwisy jako teren parkowy (miejscowość o statusie uzdrowiska musi posiadać określony procent gruntów o takiej funkcji, a istniejące dziś parki są za małe). Jeśli dojdzie do likwidacji stawu — zniszczenia charakterystycznego obiektu w mieście zabytkowym — będzie to wielki blamaż dla miasta i dla konserwatora zabytków. Polityka miasta powinna zmierzać do odzyskania obiektu i jego rewitalizacji.

...ale kawałek dalej w jedną, czy drugą stronę - już nie! Wszystko pod zabudowę i jednorodzinną i turystyczną. Pomiędzy Nadbrzeżną a Kopernika zaplanowane wielkie tereny pod parkingi. Zapewne w związku z wizją kompleksu narciarskiego ŚWIERADOWIEC (fot. BK)

Parkować można... w parku!

A co z parkingami, szczególnie w okolicach centrum? Zdawać by się mogło, że skoro gmina pracuje nad tak ważnym dokumentem, kreującym przyszłość miasta na wiele lat do przodu, to nadarza się świetna okazja by coś poprawić w systemie komunikacyjnym. Jest szansa uporać się z powiększającymi się niewydolnościami w tej dziedzinie. Czy tak się dzieje? A gdzie tam! Projekt studium nie wyznacza żadnych nowych terenów pod pojemny, dobrze zorganizowany parking blisko centrum. Wręcz wykreśla się pomysły ze studium z 2012 r., gdzie taki parking był planowany przy. ul. Zakopiańskiej, poniżej mostku nad potokiem Santa Maria.
Zawsze sobie wyobrażałem, że kiedyś nadejdzie taki czas, gdy Świeradów dorobi się rozwiązań podobnych do tych, które od dawna można spotkać zagranicą — turysta od rogatek będzie prowadzony systemem informacyjnym na łatwo dostępne parkingi, wiedząc ile i gdzie jest wolnych miejsc postojowych. Za parkowanie oczywiście trzeba będzie płacić, ale w komforcie, że nie błądzi się zakorkowanymi uliczkami w gorączkowym poszukiwaniu skrawka trawnika by z duszą na ramieniu zostawić auto.
Z pierwotnie planowanego parkingu pieszą kładką na drugą stronę Santa Marii można byłoby bezpośrednio trafić do centrum uzdrowiska. Kusząca wizja rodem zza zachodniej granicy, prawda? Nie dla nas! Obszar wcześniej wyznaczony pod duży parking ma zostać przekształcony na teren o charakterze usługowym. Będzie mógł powstać tam np. pawilon handlowy.

Co prawda, w związku z budową wieży Sky Walk, ciężar ruchu turystycznego przenosi się na drugą stronę uzdrowiskowego centrum. Niestety i tam nie wyznaczono pod parkingi nawet kawałka terenu. To spowoduje niesłychany chaos komunikacyjny. Już w tym roku! Mrzonki, że wieżę będzie obsługiwać niegdyś parking powstały przy budowie planowanego kompleksu narciarskiego, są kolejnym snem o potędze. Największy ruch wokół wieży będzie notowany w pierwszych latach po otwarciu.
Wracając do centrum uzdrowiska — absurdalne na dłuższą metę są pomysły by wyznaczać w Świeradowie miejsca parkingowe wzdłuż jezdni, częściowo na chodnikach. Czy poza deptakiem przy ul. Zdrojowej, strefa „A” uzdrowiska (obszar od ul. Wyszyńskiego w górę), czyli założenie kreowane na miasto-ogród, ma być jednym wielkim parkingiem? To już się dzieje — oczywiście kosztem zieleni, ze stratą dla charakteru tego obszaru miasta: z uspokojonym ruchem, kojącą zielenią miejską. Tymczasem aktualne rozwiązanie problemu parkowania zachęca by pchać się w wąskie uzdrowiskowe uliczki. Ba! Współcześnie w ramach dobrych projektów rewitalizacyjnych na obszarach cennych, a z takim mamy niewątpliwie do czynienia w Świeradowie, likwiduje się miejsca parkingowe wzdłuż jezdni i zastępuje zielenią. To powinno być oczywistym kierunkiem w uzdrowisku.

Cud urbanistyczny Czerniawy, czyli hotel pośrodku niczego, otoczony hektarami terenów pod częściową zabudowę (fot. BK)

Turystyczne getto pośrodku niczego

Zagadnieniem kłującym oczy, gdy tylko spojrzy się na graficzną część projektu studium, jest kompleks hotelowy na środku rozległych terenów rolniczych w Czerniawie, pomiędzy ul. Sanatoryjną, Sudecką a Długą. Inne tereny inwestycyjne nie rażą, bo trzymają się z grubsza układów komunikacyjnych. Tu jednak nawet nikt nie próbuje udawać, że poważnie podchodzi do urbanistyki. Obiekt (lub obiekty) ma być otoczony terenami częściowo do zabudowy, np. pole golfowe, boisko lub park rozrywki. Niestety od lat administracja miejska nie potrafi wdrożyć w Czerniawie, podupadłym uzdrowisku włączonym do Świeradowa, porządnego programu rewitalizacyjnego, by dać szansę Dolinie Czarnego Potoku jako miejsca atrakcyjnego do zamieszkania i wypoczynku. Co i rusz pojawiają się tylko informacje o jednej lub drugiej inwestycji hotelowej, która ma „podnieść Czerniawę”. Niestety bez świadomej polityki gminy, takie hotele to turystyczne getta, z których zamożni bywalcy autami jadą na gondolę albo singletracki. A często w ogóle nie wyścibiają nosa poza kompleks nie wiedząc nawet, że znajdują się w dawniej znanym i lubianym kurorcie Bad Schwarzbach. Nie ma wątpliwości, że taki zespół obiektów po środku niczego, oddalony od centrum, oddalony od jakichkolwiek usług, nawet od drogi, o chodnikach nie wspominając, to będzie najjaskrawszy przejaw powyższego zjawiska. Próba wepchnięcia hotelu w środek łąk, lekceważąc ich wartość przyrodniczą (ciepłymi wieczorami można tam np. usłyszeć derkacza) oraz ukształtowany przez wieki układ osadniczy Czerniawy, pokazuje wielką nonszalancję w zarządzaniu wspólną przestrzenią. Rozwój przestrzenny Czerniawy, jak każdej miejscowości, powinien być procesem ewolucyjnym, a nie prywatną rewolucją biznesmena.
Dręczące pytania nasuwają się same. Czy próba przekształcenia łąk na teren inwestycyjny odbywa się uczciwie? Kto jest właścicielem łąk? Od kiedy? Czy nie mamy do czynienia z sytuacją patologiczną na linii samorząd-biznes? Tego bez wątpienia powinni dowiedzieć się radni przed uchwaleniem studium z takimi wątpliwej jakości zapisami.

Czy Świeradów pozostanie zdrojem dającym wytchnienie mieszkańcom i turystom, czy wczasowiskiem przypominającym najgorsze nadmorskie wsie zamienione w blokowiska?

Świetlista droga ku zagładzie

Po analizie projektu studium widać, że Świeradów wciąż śmiało i bez wstydu idzie wyznaczoną ścieżką. Dokument nie będzie służył lepszej organizacji gminy. Jego celem jest uwolnienie jak największej ilości działek budowlanych. W gminie ma się dużo budować i ma przepływać przez nią duży kapitał. Kto się podepnie — ten zyska. Nie widać krzty refleksji nad tym, jakie to przyniesie konsekwencje za 10, 20, 30 lat. Lokalny samorząd, podporządkowany organowi wykonawczemu, jest bolesnym przykładem podejścia po nas choćby potop. Degradacja walorów turystycznych, świadome pogłębianie problemów infrastrukturalnych i komunikacyjnych, przekładanie ich rozwiązania na jutro, to już codzienność Świeradowa. Gmina, choć coraz zamożniejsza, staje się coraz gorszym miejscem do życia, a przeinwestowana — także do odwiedzin przez co bardziej wymagających turystów.

Czy mój głos cokolwiek zmieni? Mam nadzieję, że chociaż mieszkańcy i miłośnicy Świeradowa będą bardziej świadomi jak, kiedy i kto jest odpowiedzialny za teraźniejsze i przyszłe problemy kurortu. Radni z komisji turystycznej, kreujący także politykę przestrzenną, już przespali moment, gdy mogli zgłosić swoje uwagi do opisywanego projektu bez opóźniania terminu uchwalenia. To przygnębiające, że ludzi którzy nas reprezentują, bez względu na to jaki mają pogląd na rozwój miasta, nie mają nic do powiedzenia w najistotniejszej sprawie podczas kadencji.
Liczę, że konserwator zabytków co nieco ucywilizuje przepisy dotyczące estetyki. Niestety nie ma się co łudzić — żaden zewnętrzny urząd Świeradowa nie uratuje. Świeradowianie wykazali się dotychczas wielką biernością, skutecznie utrwalaną przez lokalne struktury. Mieszkaniec ma się nie wtrącać do polityki i tylko cieszyć się z jej efektów, np. darmowej komunikacji miejskiej albo kuponu na pizzę.

Tymczasem w sąsiedniej Leśnej, zanim gmina przystąpi do nowego projektu planu przestrzennego, pozyskano grant na działania przygotowujące do tego wyzwania. Jednym z celów jest właśnie uświadomienie mieszkańcom wielkiej wagi wspólnego urządzania gminy. Przecież to jak urządzanie własnej posesji, własnego domu! Do obywateli kierowane są ankiety, pokazywane w przystępny sposób pomysły. Innym przykładem, który warto podglądać jest Karpacz. Tam też opracowywanie nowego studium stało się ważnym wydarzeniem społecznym. Wśród lokalnej społeczności panuje konsensus, że trzeba ograniczyć deweloperską pazerność na grunty. Projekt karpackiego studium, mimo że próbuje zmierzyć się z problemami miasta (w przeciwieństwie do opisywanego świeradowskiego bubla) zakłada przekształcenie kolejnych działek pod zabudowę. A to budzi wielki sprzeciw karpaczan. Pod petycją o odrzucenie w całości studium podpisało się już 600 mieszkańców! Czy świeradowianie są zdolni do podobnej mobilizacji?

Wszystkich zainteresowanych tematem, chcących się dowiedzieć więcej, także tych zaniepokojonych o własny interes, jak i zatroskanych o interes gminy, zapraszam do kontaktu:
bartosz.kijewski.24@gmail.com.

Bartosz Kijewski
przewodnik sudecki, regionalista,
radny świeradowskiej
rady miejskiej kadencji 2014-18